収入や将来のことを考えて、不動産投資を考えている人もいるでしょう。
不動産を持つのはステータスや収益として良い方法でもありますが、維持費や設備など、いろいろな面を考えておく必要もあります。
特に、不動産では税金がかかるため、出費も計算しておくことが大事でしょう。
不動産の取得や保有、譲渡などでかかる税金は違うため、計算しないと思わぬ事態になることもあります。
そこで今回は不動産の種類や税率、軽減される場合の条件などについて解説しましょう。
不動産にかかる税金には何があるの？
不動産を購入したなら、どのような税金がかかってくるのか知っておきたいでしょう。
不動産にかかる税金には購入の際と所有している間にかかる2種類があります。また、不動産収入で得た収益分にも税金はかかります。
どのような税金の種類があるのか以下をご覧ください。
不動産購入時にかかる税金とは？
不動産を購入するときにかかる税金には主に4つあり、それは
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 消費税
です。
それぞれの税金にかかる内容を紹介しましょう。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの文書に課される税金です。
不動産取引では、売買契約書や建築請負契約書、土地賃貸契約書などが課税文書に該当します。
税額は契約書の記載金額によって変わり、大きな金額ほど税額も高くなるでしょう。
不動産の購入で印象税が支払われていないなら、取引を進めていくことができないので、しっかり金額分を、それぞれの書類に貼って証印しておくことが大事です。
どの書類に貼れば良いのかは不動産業者が教えてくれるはずなので、分からないときは問い合わせてみましょう。
登録免許税
登録免許税とは、取得した不動産の所有権や抵当権を投棄する際に、登記所で納付する国税のことです。登記料と言われることもあり、税率は登記内容や不動産の種類によって異なります。
登録免許税を支払うときは原則的に現金を使用して支払います。
領収証書は登記申請書に張り付けますが、税額が3万円以下の場合は印紙貼付によって納付しても問題ありません。
不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得した際に、不動産の所在する都道府県に納付する税金です。
税額は決まっており、基本的に取得した不動産の固定資産税評価額の4%です。
納付のやり方は、原則的に不動産取得後に都道府県から送付される納税通知書を使用して、金融機関で支払いを行います。
不動産の価値が高いほど税額も大きくなるため、事前に計算しておくことが大事です。
消費税
不動産を購入するときは、消費税も含まれた金額で支払うことになります。
そのため、不動産を購入するときは、原価に消費税がプラスされた値段になるため、支払いの際に金額が大きくなっているでしょう。
土地の売買に消費税はかかりませんが、建物には含まれているため、確認しておきましょう。
不動産を所有しているときにかかる税金とは？
続いて、不動産を所有しているときにかかる税金です。不動産を所有しているときにかかる税金は主に
- 固定資産税
- 都市計画税
の2つです。それぞれ、どのような税金内容となっているのか紹介しましょう。
固定資産税
固定資産税は毎年不動産を所有している人に、所在している市町村が課す地方税の1つです。
税額は原則として、所有する不動産の固定資産税評価額の1.4%になっています。
市区町村からは4月ごろに固定資産税の支払いについて通知され、納税通知書に従って年度内で4回に分けて納付します。
もちろん、1年分をまとめて支払うこともできますが、金額が大きいと負担になるため計算して支払うようにしましょう。
都市計画税
都市計画税は市区町村に不動産を所有している人、所在している市町村が課している地方税です。
税額は所有する不動産の固定資産税の標準額0.3%です。
支払い方法としては、固定資産税と一緒に納付することになるでしょう。
所得を得た際にかかる税金
不動産を購入して賃貸経営などで所得を得ているようなら、税金の支払いが発生します。
不動産所得で得ている税金の種類には
- 所得税と住民税
- 事業税
があります。
それぞれの税金について以下をご覧ください。
所得税と住民税
所得税と住民税は不動産を賃貸して賃料を得た場合、また不動産を売却して譲渡益を得た場合に所得となるため、それぞれ所得税と住民税が課されます。
確定申告の金額によって支払う税金額も決まり、その後は金融機関で支払いをする場合や、口座による引き落としで支払うことが可能です。
事業税
事業税は、一定規模以上で事業とされる不動産の貸付けで得た所得によりかかって来る税金です。
確定申告の金額によって支払う金額は変わってきます。
不動産にかかる税率とは？
不動産にかかる税率は税金の種類によっても変わります。
それぞれどの程度の税額になるのか計算する際に必要になるため、税率を知っておくのは大事です。
特に、不動産投資などで収入を計算するなら、税率は重要になってくるでしょう。以下をご覧ください。
固定されている税率
税率が固定されているのは固定資産税や印紙税、不動産取得税、登録免許税、都市計画税です。固定資産税は1.4%の税率であり、固定産税評価額×1.4%で計算できます。
例えば、マンションを購入して固定産税の評価額が4,200万円ほどであれば、税率をかけて金額は大体58万8,000円となります。
印紙税は契約金額によって支払う税額が決まっており、例えば契約金額が1,000万円以下であれば、税額5,000円です。不動産取得税は税率4%ですが、2024年には税率が3％に引き下げられます。
登録免許税も税率は基本的に2%ですが、2022年3月末日までの間に登記を受けていた場合は0.3%に軽減されることになります。
都市計画税は税率が0.3%ほどで求めることが可能です。
このように、それぞれの税率をしっかり押さえておきましょう。
変化する税率
不動産において変化する税率は所得税と住民税です。
所得税は収入によって税率が変化し、195万年円以下の場合は税率が5％ほどです。
195万円以上になれば税率は10%、15%と上昇していき、4,000万円超えになれば45%の税金を支払わなくてはいけません。
控除額もありますが、不動産の場合は収益が大きくなることも十分考えられるため、税率が最大の45%まで上がることも十分考えられるでしょう。
また、住民税の税率は自分がいる地域によって税率は変化しますが、大体所得金額の10％ほどになります。
3,000万円の所得となれば300万円が住民税になります。
ただ、いろいろな控除もあるため、それらを利用するなら所得をさらに減らすことも可能です。
不動産の税金軽減措置とは？
不動産にはいろいろな税金がかかるため、できれば税金負担を少し軽減したいと考えるでしょう。
不動産の税金を軽減する措置もあるため、しっかりその点を把握しておくことが大事です。
どのような軽減措置があるのか以下をご覧ください。
印紙税の軽減措置
不動産を購入するときは印紙税の支払いが必要になりますが、租税特別措置法第91条に基づき、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された記載金額が10万円を超える契約書においては軽減措置を利用できます。
例えば10万円を超えて50万円以下となっているなら、印象税は200円500万円以上1,000万円以上の場合は5,000円という金額になっています。
500万円以上1,000万円以下は通常1万円の印紙税となっていたため、軽減措置によって支払い負担を小さくできます。
印象税に関しては定期的に見直しされているため、国税庁のホームページで確認してみることがおすすめです。
登録免許税の軽減
登録免許税も、令和4年3月31日までは税率の軽減措置が取られていました。それぞれの税率は
- 住宅用家屋の所有権保存登記で0.15%
- 住宅用家屋の所有権移転登記で0.3%
- 住宅取得資金にかかる抵当権設定登記で0.1%
です。
軽減措置を受けるための要件は
- 家屋の床面積が50㎡以上
- 事故の居住用に供する
- 新築後1年以内に登記を受ける
です。
軽減措置を受けるためには、登記の申請時に所在地の市区町村が発行する証明書を添付する必要がありました。
固定資産税の減額措置
固定資産税の減額措置はいろいろな条件によって行うことができます。減額としては
- 小規模住宅用地という区分で面積200㎡以上なら評価額×1/6
- 一般住宅用地という区分で200㎡超えなら、評価額×1/3
- 戸建の区分で120㎡相当ある場合は3年間の固定資産税額は1/2を減額
- マンション等(3回建て以上の耐火、準耐火)の区分で120㎡相当あるのなら、5年間の固定資産税額の1/2を減額
- 認定長期優良住宅(2022年3月31日までに新築された)の区分に当てはまるなら、戸建ては5年間、マンションは7年間固定資産税を1/2減額
となります。
建物の場合は減額措置の期間が決まっていますが、土地は住居がある限り軽減措置を受けることができるため、不動産購入の際に考えてみてください。
不動産取得税の軽減
不動産取得税も要件によって軽減することができ
- 住宅を新築する場合
- 建売住宅や新築マンションを購入した場合
- 中古住宅とその敷地を取得した場合
などで措置を受けることが可能です。
新築の場合は床面積50㎡以上240㎡以下の場合(固定資産税評価額-1,200万円)×税率で控除されます。
中古建物の場合は自己居住用として取得して、床面積50㎡以上240㎡以下、耐震基準を満たしているなら、(固定資産税額-控除額)×3%になります。
また、中古物件に関しては新築した日によって控除額があるため、主税局のホームページで内容を確認して、購入する不動産の建築された年数をチェックしておくのがおすすめです。
不動産取得税の軽減措置によって税額が0になった場合は、不動産取得税はかからないので、利用してみましょう。
都市計画税と住宅ローンの控除
都市計画税も軽減させることができますが、原則宅地のみに適用されます。
小規模住宅用地の区分で200㎡以下であれば、減額は評価額×1/3です。一般住宅用地の区分であれば200㎡超えで評価額×2/3です。
新築住宅についても自治体によっては条例で軽減できる場合があるため、ホームページで確認してみるのがいいでしょう。
また、住宅ローン控除では一定の要件を満たすときに、所得税などから控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除は2025年まで利用することができ、内容としては
- 控除期間は原則13年、控除率0.7%、借入限度額は新築で3,000万円～5,000万円、既存は2,000万円～3,000万円、所得上限は新築で3,000万円～5,000万円です。
既存の住宅については、築年数の要件が撤廃されて代わりに、新耐震基準を満たすことが控除を受ける条件となっています。
住宅ローン控除を受けられるなら支払う費用負担を軽減できるため、考えてみましょう。
不動産の節税も考えておこう
不動産を購入した後は、節税についても確認しておくのがおすすめです。
節税方法にもいろいろありますが、3,000万円特別控除というものがあり、これは不動産を売却した際に一定の要件を満たしておくことで、譲渡所得から控除を受けられます。この控除の条件は
- 自分の住んでいる家と土地を売却する
- 特例だけを目的にしない
- 過去2年以内に同じ特例を利用していない
- 住まなくなって3年が経過した年の年末までに売却
- 売主と買主に特別な関係がない
というものです。
大きな節税になるため検討してみてください。
不動産の税金は軽減することを考えよう
不動産を購入するときや維持するときは、税金が発生します。
ただ、税金は減額することもできるため、負担を考慮して軽減することも考えてください。
ぜひ、不動産購入を考えているなら税金についても計画しておきましょう。
